Ипотечное кредитование

Ипотечный кредит, а проще говоря — ипотека — это особый вид кредита, при котором право собственности вы оформляете на себя, а вашу недвижимость банк берёт в залог. Пока вы полностью не выплатите кредит, вы не сможете просто так продать недвижимость или совершить с ней другие сделки — для этого потребуется получить согласие банка. Но в остальном распоряжаться собственностью сможете как угодно — например, прописывать родных и делать ремонт.

Кто может подать заявку на ипотеку? В каждом банке есть перечень требований к участникам сделки. Эти требования различаются между собой в зависимости от конкретных программ ипотечного кредитования. Как правило, шанс получить одобрение по кредиту есть у заёмщиков, которые:

— имеют российское гражданство, так как некоторые банки могут отказать в выдаче ипотеки иностранцам;

— в возрасте от 21 до 70 лет на дату погашения кредита;

— получают стабильный доход;

— работают на последнем месте работы не менее 3 месяцев, уже прошли испытательный срок и т.д.

Однако каждый банк устанавливает собственные требования к заёмщику, которые могут отличаться от приведённого выше списка.

На какую сумму кредита можно рассчитывать? Узнать сумму, которую одобрит банк, можно только одним способом — подать заявку. Одобренная сумма будет зависеть от размера дохода и ещё ряда факторов. При рассмотрении заявки банк учитывает в качестве дохода зарплату, а дополнительно может учесть пенсию, доход от аренды недвижимости или полученный по договору гражданско-правового характера. Алименты, пособия, выплаты по уходу за ребенком и стипендии не учитываются в качестве дохода. Для увеличения одобренной суммы вы можете привлечь созаёмщиков, чей доход также будет учитываться.

На какой срок выгоднее брать ипотеку? Меньше срок — меньше переплата, но больше ежемесячный платёж. Больше срок — больше переплата, но меньше ежемесячный платёж. Для того, чтобы выбрать оптимальный срок, найдите баланс. Оттолкнитесь от суммы ежемесячного платежа. На ипотечных колькуляторах меняйте срок кредита до тех пор, пока ежемесячный платёж не составит приемлемую для вас сумму — ту, которую вам будет комфортно вносить каждый месяц вне зависимости от обстоятельств. Желательно, чтобы платёж по ипотеке не превышал 50% вашего дохода. Если он будет больше, велика вероятность отказа со стороны банка, а вам будет тяжелее справляться с финансовой нагрузкой.

Нужен ли первоначальный взнос? Да, нужен. Вы можете оформить ипотеку с первоначальным взносом от 10,1% стоимости недвижимости. А вообще размер первоначального взноса зависит от программы кредитования, от 10,1-50%. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или различные сертификаты.

Какие есть риски в ипотеке? Потеря или снижение дохода — это основной риск для заемщика. Если заемщик потеряет работу и быстро не найдет новую с такой же зарплатой, он не сможет платить за кредит. Банк не получит свои деньги и за каждый день просрочки станет начислять пени. Общий долг у заемщика вырастет. В конце концов на залог обратят взыскание — заемщик останется без жилья. Снижение стоимости или повреждение недвижимости. Чаще происходит повреждение недвижимости — от пожара, затопления соседями, урагана. Бывает, что жилье дешевеет, так как спрос падает, но так происходит редко. В итоге долг заемщика перед банком остается, а реальная стоимость жилья снижается.

Как уменьшить риски? Классический способ снизить риски — это оформить страховку.

От чего можно застраховаться. Застраховаться можно от всего плохого, что может произойти с заемщиком и жильем: от потери работы, резкого ухудшения здоровья и получения инвалидности, от смерти, пожара и природных катаклизмов.

Страхование предмета залога обязательно по закону. Заемщик должен застраховать свое имущество от риска утраты и повреждения.

Страхование жизни и здоровья заемщика по закону не обязательно, но банки предлагают его делать, чтобы не повышать ставку по кредиту.

Страхование финансового риска делает банк для себя за свой счет. Это на случаи, когда недвижимость переставшего платить заемщика продадут, а вырученные деньги не перекроют долг с процентами.

Титульное страхование. На рынке недвижимости очень много споров из-за документов: право собственности оспаривают и возвращают квартиру продавцу. Например, появляются какие-то другие собственники, доли принадлежат несовершеннолетним детям, собственник подписывал договор в беспамятстве, а три продавца назад квартиру вообще перепродали на кабальных условиях, поэтому сделка недействительна. В итоге страдает покупатель. Титульное страхование — защита на такой случай.

Как оформить ипотеку? Нужно пройти пять этапов: выбрать банк, найти желаемое жилье, заключить сделку купли-продажи с собственником, зарегистрировать переход права собственности, рассчитаться с продавцом.

Выбор банка. Выбирают скорее ипотечную программу, чем банк: сумму, ставку, сроки, размер платежа. Ипотечная программа привязана к типу недвижимости: первичка или вторичка. Во многих банках программы похожи, но условия могут отличаться в индивидуальных случаях. Например, если заемщик — участник зарплатного проекта. Банк видит все движения по его счету, знает, какая зарплата, и часто предлагает кредит по сниженной процентной ставке.

Условия ипотеки в основных крупных банках. Условия ипотечных кредитов находятся на сайтах банков или сайтах-агрегаторах ипотечных программ.

Выбор недвижимости. Возможно, у вас уже есть предпочтения по типу дома, этажу, площади квартиры, количеству комнат. Но при покупке жилья в ипотеку учитывают еще два момента: сумму, которую одобрил банк, и его требования к объекту недвижимости. Если жилье понравилось, покупатель обычно вносит аванс или задаток, чтобы продавец перестал искать других покупателей. Аванс — это деньги, которые вам вернут, если откажетесь. Задаток не возвращают, если передумал покупатель. Если продавец передумал продавать, он вернет покупателю сумму задатка в двойном размере.

Требования к приобретаемому жилью со стороны банка. После того как выбрали жилье, ваш выбор должен одобрить банк. Банку нужен ликвидный залог — тот, который они без проблем продадут, если у клиента начнутся проблемы с выплатами. Дом не должен быть старым, аварийным, а квартира не должна быть обременена по другим долгам. Если заемщик хочет купить частный дом, то желательно, чтобы он находился в населенном пункте и имел все необходимые коммуникации: свет, воду, газ. Некоторые банки отказывают в кредите на покупку комнаты в общежитии, коммунальной квартире, одобряют только квартиры в домах определенных годов постройки. Банк будет изучать документацию и пришлет оценщика в выбранную квартиру — он там все сфотографирует. Возможно, продавца попросят сделать какие-то дополнительные документы. В итоге банк может одобрить сделку или отказать. Поэтому в соглашении о задатке прописывайте, чтобы в случае отказа банка задаток вам вернули.

Что выгоднее — вторичка или новостройка, сказать однозначно нельзя. С точки зрения кредита и процентов за него заемщику выгоднее брать новостройку — есть много льготных программ, которые субсидирует государство, например семейная ипотека. Проценты по такому кредиту ниже, чем на вторичку. Но во вновь построенном доме нужно будет делать ремонт, а это тоже расходы. На вторичке много домов и квартир — выбрать вариант под условия банка будет просто.Поэтому надо считать и сравнивать в каждом конкретном случае.

Заключение сделки. Обычно с продавцом начинают договариваться сразу, как увидели квартиру и поняли, что она нравится. Если сделка пройдет не в ближайшие дни, часто оформляют предварительный договор купли-продажи, где прописывают, когда заключат основной договор.

Расчет с продавцом чаще всего происходит через аккредитив — специальный счет. Гораздо реже — через ячейку. В этих случаях до регистрации перехода права собственности стороны подписывают договор купли-продажи и расписки и покупатель кладет деньги в ячейку или на счет. После регистрации продавец получает доступ к деньгам. В последние годы набирает популярность и другой тип расчетов — эскроу. На вторичном рынке это пока редкость, а при покупке квартиры в новостройке по ДДУ у застройщика — норма.

Госрегистрация. В Росреестре покупателю нужно будет оформить жилье в собственность и зарегистрировать ипотеку. Сейчас многие банки предлагают электронную регистрацию — тогда документы в Росреестр подают дистанционно.

По всем вопросам звоните 8927-510-3312

Рефинансирование ипотечных кредитов

Что такое рефинансирование кредита? Если вы взяли ипотеку, не исключено, что в какой-то момент ваш банк или другая кредитная организация сможет предложить более выгодные условия. В этом случае имеет смысл взять новый кредит для того, чтобы досрочно погасить долг перед банком и выплачивать остаток по более низкой процентной ставке. Этот способ изменения условий кредита называется рефинансированием. Для чего нужно рефинансирование ипотеки? Рефинансирование ипотеки поможет вам снизить ежемесячный платеж или уменьшить срок выплаты кредита.

Насколько существенной может быть экономия при рефинансировании? На первый взгляд может показаться, что снижение 1–2% не очень значительно. Но в случае с ипотечными кредитами даже небольшое изменение процентной ставки может привести к огромной экономии. Например, вы взяли кредит на 15 лет под 9% годовых, чтобы приобрести квартиру стоимостью 3 млн рублей. В этом случае ваш ежемесячный платеж составляет 30,5 тыс. рублей. Через 2 года у вас появилась возможность воспользоваться ипотекой со ставкой 7,4% годовых. Вы можете взять кредит на 13 лет для выплаты остатка, который к этому моменту составит примерно 2,8 млн рублей. Ежемесячный платеж снизится до 28 тыс. рублей, а общая экономия благодаря рефинансированию составит около 400 тыс. рублей.

Чем рефинансирование кредита отличается от реструктуризации? Заемщики часто путают два этих понятия. Рефинансирование происходит по инициативе клиента банка в случае, если он нашел более выгодные условия кредитования. Рефинансирование не влияет на кредитную историю. К реструктуризации банк прибегает по просьбе заемщика, когда он по той или иной причине не может совершать регулярные выплаты по кредиту. Реструктуризация негативно сказывается на кредитной истории, и в будущем, если заемщик решит взять кредит, ему придется доказывать банку свою платежеспособность.

В каких случаях можно выгодно рефинансировать кредит? Эксперты утверждают, что новая процентная ставка по кредиту должна быть по крайней мере на 1,3% ниже старой, чтобы рефинансирование было целесообразно. Помните о дополнительных расходах, связанных с процедурой рефинансирования:

1. Необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости;

2. Для снижения ставки при рефинансировании нужно купить страховой полис жизни и здоровья;

3. Понадобится снять обременение по старому кредиту и оформить залог в пользу Банка.

4. Госпошлина при регистрации новой ипотеки, оплатить повышенные проценты на время перехода на новую ипотеку, расходы на оформление пакета документов. В зависимости от стоимости страховки оформление нового кредита будет стоить до 40 тыс. рублей. Таким образом, затраты на оформление нового кредита окупятся примерно через 6–12 месяцев.

В каких случаях рефинансирование невыгодно? В случае, если ипотека рассчитана банком на основе аннуитетных платежей (то есть сначала клиент выплачивает проценты банку, а затем — долг), после того, как прошло больше половины срока кредита, рефинансирование уже нецелесообразно.

Куда обращаться за рефинансированием? Обратитесь в банк, в котором у вас оформлена ипотека. Возможно, он сможет предложить более низкую процентную ставку. Это избавит от необходимости повторного сбора значительной части документов. В случае, если ваш банк по каким-то причинам не готов рефинансировать ипотеку, можно рассмотреть предложения других организаций. Также рекомендуем обратить внимание на федеральную программу «Семейная ипотека». Она позволяет рефинансировать кредит на льготных условиях (по ставке до 6% годовых).

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку? Законодательство не запрещает рефинансировать кредит несколько раз. Но как правило банки не позволяют прибегать к данному инструменту ранее чем через полгода после получения кредита.

Как получить налоговый вычет при рефинансированном кредите? Последовательность действий при получении налогового вычета по рефинансированному кредиту остается такой же, как и в обычной ситуации. Важно проследить, чтобы в новом кредитном договоре на оформление ипотеки была ссылка на реквизиты изначального ипотечного договора.

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки? Что делать в таком случае? Банк может отказать в рефинансировании в тех же случаях, что и при оформлении обычной ипотеки. Рассмотрим наиболее частые причины: Отрицательная кредитная история: Первое, на что обращают внимание банковские работники при оформлении ипотеки – это кредитная история. Наличие просрочек и неоплаченных задолженностей по кредитам (особенности по ипотеке, которую вы планируете рефинансировать) может стать веским основанием для того, чтобы отклонить заявку на перекредитование; Недостаточный уровень доходов: При принятии решения о возможности выдачи нового кредита банки всегда анализируют доходы и расходы потенциального клиента. Во внимание принимается не только уровень заработной платы, но и наличие у заемщика потребительских кредитов и других финансовых обязательств (например, обязанности платить алименты или содержать иждивенцев).  Если банк посчитает, что заемщик не сможет обслуживать ипотеку, с большой долей вероятности последует отказ. Для того, чтобы избежать необоснованных решений, следует предоставить в банк максимальное количество информации о своих доходах (в частности, для этих целей вполне подойдет справка о доходах, которую можно получить у работодателя); Незаконные перепланировки в квартире: При рефинансировании ипотеки квартира переходит в залог к новому банку и является гарантией того, что кредит будет выплачен. По этой причине кредитная организация заинтересована в том, чтобы недвижимость не имела незаконных перепланировок, которые могут отразиться на стоимости жилья. Если банк все же отказался рефинансировать ваш кредит, прежде всего стоит попытаться выяснить у представителей банка причины. Вполне возможно, что вы сможете устранить причины и обратиться в другой банк через некоторое время.

Остались вопросы? Звоните 8927-510-3312

Государственный жилищный сертификат для жителей г.Херсона и Херсонской области

В октябре 2022 года из правобережного района Херсонской области было переселено более 80 000 человек на территорию южных регионов России. Возникает резонный вопрос где будут жить все эти люди? Тогда же, президент В.В. Путин подписал указ “О реализации мероприятий по переселению жителей г. Херсона и части Херсонской области, вынужденно покинувших место постоянного проживания” на основании которого, жителям покинувшим свой регион и свои дома, выдадут жилищный сертификат. Сумма жилищного сертификата рассчитывается на основании состава семьи переезжающего. Нормативы на членов семьи по Херсонскому сертификату: 1 чел - 33 кв м; 2 чел > 42 кв м; 3 чел и более > по 18 м на каждого члена семьи.

Как же получить Херсонский сертификат? Можно подать заявление на получение Херсонского сертификата в любом городе в любое МФЦ или в региональный орган власти. В заявлении необходимо приложить паспорта или свидетельства о рождении всех членов семьи. Документы подтверждающие родство, подтверждающие право собственности на недвижимость на территории Херсонской области. Срок действия сертификата не ограничен.

В чем же особенность использования сертификата для покупки жилья? Давайте рассмотрим вопрос с двух сторон: со стороны покупателя и продавца.

Для покупателя: Покупатель может купить любое жилое помещение по договору купли-продажи соответствующее нормам квадратуры жилищного сертификата. По сертификату нельзя купить земельный участок или строящееся жилье.

Сертификат можно использовать как полную или частичную оплату недвижимости. Также можно объединять сертификаты родственников или супругов и покупать недвижимость у родственников любой степени дальности.

Жилье должно быть оформлено в долевую собственность в равных долях на всех членов семьи указанных в сертификате. Член семьи не сможет продать или подарить свою долю без согласия остальных членов семьи.

Также необходимо прописаться в покупаемом жилье в течении 30 дней после переоформления прав собственности.

Для продавца: При заключении договора купли-продажи с покупателем, в документе будет указано, что после регистрации собственником квартиры станет обладатель сертификата, но на недвижимости будет обременение в пользу продавца. То есть, на квартире будет висеть долг в размере стоимости жилья в пользу продавца. Затем вы сдаете договор на регистрацию в МФЦ и ждете, пока он будет зарегистрирован. Когда договор будет зарегистрирован, собственником станет покупатель, но вы так и не получите деньги и перестанете быть хозяином квартиры. У вас останется только долг в вашу пользу, который будет висеть на квартире. Далее обладатель сертификата пишет заявление на перечисление социальной выплаты в пользу продавца. Заявление сдается в строительный комитет Волгоградской области, и государство перечисляет деньги продавцу на указанный счет.

На что обратить внимание при заключении сделки по Херсонскому сертификату.

1. Проверить подлинность сертификата на жилье через МФЦ или в Фонде развития территорий.

2. Жилье, покупаемое по сертификату должно быть оформлено на всех членов семьи, на которую выдавался сертификат в долевую собственность.

3. Важно составить правильный договор купли-продажи, прописать, что оплата производится за счет средств субсидии (с реквизитами и суммой).

Должны быть прописаны реквизиты счета продавца, на который будет перечислена субсидия после регистрации перехода права собственности на покупателя.

Должно быть указано, что недвижимость приобретается в долевую собственность владельца сертификата и членов его семьи, перечисленных в сертификате.

4. Для перечисления выплаты по жилищному сертификату гражданин, являющийся получателем жилищного сертификата, предоставляет в строительный комитет заявление о перечислении выплаты.

Хотя на первый взгляд все кажется просто и безопасно, некоторые люди могут сделать эту продажу для вас настоящей бедой.

По Херсонскому сертификату покупатель может зарезервировать несколько квартир и заключить много договоров купли-продажи, а оплатить только одну квартиру. Выбрав одну из зарезервированных квартир, покупатель оформляет оплату только на нее и переводит деньги продавцу. Оставшиеся квартиры уже не принадлежат продавцам, и имеют только обременение для покупателя.

И вот вы не собственник, квартиру продать не можете и придется идти в суд и разбираться с наглым покупателем.

От этого можно обезопаситься, прописав в договоре дополнительные пункты про штрафы в случае несоблюдения сроков и условий сделки. Если покупатель настроен серьезно его не испугает этот пункт, а для хитрых покупателей, это станет проблемой.

Конечно это ситуация крайне маловероятна, покупать и продавать по Херсонским сертификатам можно и надо. А чтобы быть уверенным, что сделка пройдет успешно, обращайтесь к экспертам, которые закрыли не одну сделку по Херсонским сертификатам.

Ответы на частые вопросы:

- Можно ли купить квартиру по Украинскому паспорту?

- Да, для покупки квартиры по Херсонскому сертификату нет необходимости получать российское гражданство и российский паспорт.

- Сертификаты действуют по всей территории Российской Федерации?

- Сертификаты действуют по всей России, согласно постановлению Правительства РФ от 21 октября 2022 г. № 1876 вне зависимости от места выдачи сертификата.

- Через сколько времени зачисляется Херсонский сертификат на счëт продавца?

- По законодательству деньги должны поступить в течении 45 рабочих дней, но по опыту 3 недели проверяют сертификат, неделю создают запрос на перевод денег и еще с месяц переводят. Так что надо запастись терпением и силами выждать минимум 2 месяца.

За время выдачи Херсонских сертификатов мы провели более 90 сделок, знаем все подводные камни и составляем договор индивидуально для каждого клиента. Нужна консультация, звоните по телефону +7-927-510-3312, +7-937-550-3312, +7-927-510-6009.

Мы сделам Вашу жизнь лучше